Артем Цогоев | Недвижимость

ШКОЛА ЗАСТРОЙЩИКА 🔮 Завтра с вероятностью 99% телеграм- и мах-каналы будут завалены ситуативочкой (то есть рекламой) о том, что какой-нибудь застройщик Х открыл Y школ и Z детских садов. ⚖️ Возможно, эта новость как-то улучшит имидж застройщика Х. 🚩Однако. Практически в любом проекте ЖК есть обременения - необходимость строительства школы и садика, или только школы, или только садика. 🧸Строить садик или школу - не доблесть, не благотворительность и не акт социальной справедливости. Для любого застройщика это печальная необходимость - нужно бесплатно построить объект и передать его на баланс третьим лицам. В лучшем случае, найти частного оператора, который будет этим объектом управлять. 💰История эта совершенно убыточная и на бизнес действующая негативно. Поэтому и называется «обременение». ✅ Таким образом, застройщик Х рапортует о том, что он принужден был сделать! А если бы мог - не делал бы никогда. 📑 И вообще! А должен ли частный бизнес строить сады и школы, если он и так платит налоги (и уже немалые), вносит плату за изменение ВРИ (куча денег) и т.д.? Как по вашему мнению? 👍 Должен 🔥 Не должен 👀 Денег нет - пусть все держатся...

🔥Последняя возможность проинвестировать в знания: сегодня в 17.00 выходит первый модуль образовательной программы «Анализ Best Use 2.0». 🧩 В группе осталось всего 1️⃣ (одно) место! ‼️ Поторопитесь и вы успеете вскочить в последний вагон: bu.atsogoev.com 🚂🚃🚃🚃   🚃

📉 «Самолёт» отчитался за первое полугодие 2026 года. Выручка ₽117,4 млрд против ₽171 млрд годом ранее, минус 31,3%. Убыток минус ₽22,3 млрд против прибыли ₽1,8 млрд год назад. При этом девелопмент сам по себе работает и обеспечил ₽29,4 млрд операционной прибыли. Но всю эту прибыль съели проценты по кредитам и низвергли «Самолёт» в пучину убытка. 📊 Разрыв между операционной прибылью ₽29,4 млрд и чистым убытком ₽22,3 млрд - примерно ₽52 млрд. Это и есть стоимость содержания долга подмосковным застройщиком за полугодие. По правилам МСФО, пока объект находится в активной фазе строительства, проценты по кредиту на его возведение прибавляются к стоимости этого объекта на балансе. Они становятся расходом потом, уже при продаже квартир. Пока стройка идёт, отчётность выглядит приличнее реальности. Вот такая финансовая загогулина. ☯️ Этой весной портфель проектов SMLT разделили на «приоритетный» и «неприоритетный». По второй части портфеля (в основном это участки земли с несогласованными проектами) работу приостановили. Проценты по кредитам на неприоритетный портфель в значительной степени сформировали убыток. 💸 Вторая история - эскроу. Общеизвестно, что чем больше денег покупателей поступает в банк, тем дешевле становится обслуживание ПФ. Но после истории с субсидиями продажи SMLT обвалились, а вместе с ними просел и приток на эскроу. Покрытие проектного финансирования счетами эскроу снижается уже давно: по итогам 2025 года оно составило 69% против 83% годом ранее. Именно поэтому снижение ключевой ставки «Самолёту» почти не помогло: выигрыш от подешевевших денег съело падение продаж. ⚖️ Ну и ещё один удар: 1 января 2026 года был отменён мораторий на штрафы застройщикам за срыв сроков передачи жилья. Компенсации покупателям заметно выросли. 🚨 Закономерный результат: обязательства на 30 июня достигли ₽1 трлн, прибавив 4% с начала года. Скорректированный чистый долг без учёта денежных средств и остатков на эскроу вырос на 14%, до ₽424,6 млрд, а его отношение к скорректированной EBITDA подскочило до 3,88х с 2,98х на конец 2025 года. Что компания может сделать, чтобы выправить ситуацию: 🔹 Продавать квартиры со скидкой. Устроить грандиозную распродажу: деньги от покупателей попадут на эскроу-счета и уменьшат нагрузку на компанию. 🔹 Распродавать землю. Участков без разрешения на строительство накуплено много, и они не приносят ничего. Продавать такое сложно и долго. 🔹 Дальше договариваться с банками о реструктуризации, отсрочках и смягчении условий по текущим договорам. Собственно об этом в отчёте уже написано прямым текстом. 🏦 Обанкротится ли «Самолёт» в ближайший год? Скорее всего нет. У банков кредитов SMLT на сотни миллиардов под залог участков и недостроя. Обанкротить застройщика значит получить проблему - выгоднее реструктуризировать долг и подождать. Базовый сценарий для «Самолёта» - не банкротство, а переговоры с кредиторами и отсрочки (уже идут). 👥 Но у этого сценария есть цена: вполне вероятно, что уже в ближайшее время мы услышим новость - часть акций компании перейдёт банкам... со всеми вытекающими. ☝️ Итого, по результатам анализа отчётности я ожидаю: 🔸 крупных скидок на квартиры 🔸 новостей о реструктуризации кредитов 🔸 дальнейшего снижения доли нынешних акционеров в компании, приход в капитал банков-кредиторов. ❌ Банкротства «Самолёта» не будет. Во всяком случае в ближайшее время. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией 👍 Всё плохо и будет хуже 🔥 «Самолёт» ту зе мун!